一直以来，供不应求就是西安楼市的伪命题！供不应求所带来的是连续63个月房价上涨、半年内诞生十一个万人摇、数十个千人摇等等，任何楼市现状只要归结为供需失衡，一切好像就变得合理。进入年第二季度以来，接二连三的价格公示，以及项目登记个数，都迎来久违的大放量。据统计，年5月至7月14日，共计公示一房一价备案价房源套，约为年全年公示的四分之一。主城区加大供应量，对于购房者来说，选择变多，按道理应该会缓解市场焦虑，但是，市场供不应求的局面并没有得到好转，反而越来越严峻。7月份，西安城六区登记项目共有20个楼盘，登记房源共计套，意向登记家庭共计个，人房登记比约14:1，其中，19个盘都需要摇号开盘，仅一盘线下开盘。供应在加大，需求也在等比加大，购房者面临的还是一房难求。这不禁令人感叹，新政之后，购房者还是越来越多，都是从哪里来的？当我们转头望向西安外围市场，一切都有了答案。从年下半年开始，由于限购区供需严重失衡，万元地频出，房价预期高涨，部分自住或投资需求，被迫外溢至西安外围，以西咸新区五大新城为主，一直持续到年的上半年。年上半年，西咸新区最火的区域，无疑是沣西、泾河新城了。4月份，沣西新城的.13亩住宅兼容商业用地，首次采用“熔断+摇号”机制，楼面地价达到了1.26万/㎡，最终被华润摘得，成为沣西新城土地价值的一个爆点。同样是4月份，泾河新城土拍市场频出热点，各大房企纷纷抢滩入驻，正荣以土地楼面价.54元/㎡、卓越以土地楼面价.59元/㎡、万科以楼面价元/㎡、元/㎡分别摘得泾河新城的住宅用地。一时之间，泾河新城成了刚需、投资置业的热门区域。土地价值带来房价的跃升，以泾河新城为例，去年该区域区域普遍高层均价约元/㎡，不到一年时间，高层均价已经超过元/㎡，涨幅高达35%，品牌开发商楼盘几乎是逢开即清，整体去化率居高不下。但这一切的热度，很快就被主城限价新房大放量、西咸分管、二手房指导价等利好主城的楼市动作冲刷完了。6月以来，主城限购区楼市利好不断，供应增加，纯新盘接踵而至，并且全部都低于最初的放风价-元/㎡；此外，二手房指导价横空出世，普遍和之前的挂牌价打了5-7折。而一波三折的西咸新区，如今出现西咸新区直管区（西安全面管理）、西安（西咸新区）—咸阳共管区，虽然这是一个进步，但是，新区的不确定性和不稳定性还是会劝退一部分购房者。这种时候，虽然主城楼盘难免需要摇号，但还是会吸引一大批外围购房者回流，尤其是这一年房价涨幅过快的新区，如泾河新城、沣西新城，这一类购房者也更偏向于被迫外溢的刚需。很多人都有疑惑，一系列操作之下，西咸新区是要凉了吗？我们从销售人员那里得到了侧面证实，泾河新城某楼盘，近一个月的售楼部的到访、成交、来电等数据，均下滑了20%左右；此前网传产证登记办理移交泾阳县的某项目，近一个月只能用凉来形容。在这种情况下，外围新区想要发展，只能通过争夺存量人口，目前已出现内卷迹象。以西咸新区为例，高价地不断、房企纷纷开发高端住宅，品质要求极高，纷纷通过更优质、更超前的产品吸引高端客户，内卷现象十分明显。因此，短期来看，主城区加大供应，新房限价严格，利好购房者；长期来看，主城土地供应不足，供不应求依旧是大趋势。在市场大放量的时候，也是最佳的买入时机，主城限价新房仍是刚需首选。
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